Головне правило, на якому зриваються збори: рішення прийняте, якщо за нього більше половини голосів усіх співвласників будинку, а не більшість тих, хто прийшов. І голос кожного важить не однаково, а пропорційно площі його квартири. Калькулятор нижче рахує вашу ситуацію.
Якщо на зборах голосів не набрали, закон дає ще один шанс: письмове опитування тих, хто не голосував, до 45 календарних днів. Не набрали і за цей строк — рішення вважається неприйнятим.
Що таке ОСББ і чим воно не є
ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. За законом воно створюється як непідприємницьке товариство і є неприбутковою організацією, яка не має на меті одержання прибутку для розподілу між співвласниками.
Два правила, які варто знати до першої розмови на сходовому майданчику:
- В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання. Конкуруючих ОСББ у під’їзді не буває.
- Кілька будинків можуть створити одне ОСББ — якщо їх об’єднує спільна прибудинкова територія, елементи благоустрою, обладнання або інженерна інфраструктура.
Закон прямо каже: об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників. ОСББ відповідає за своїми зобов’язаннями власними коштами й майном, від свого імені набуває права та обов’язки і виступає позивачем та відповідачем у суді.
Скільки голосів потрібно насправді
Це місце, де зриваються найчастіше. Формулювання закону: рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували співвласники, загальна кількість голосів яких становить більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників.
Ключове слово — усіх. Не «більшість присутніх», не «більшість тих, хто проголосував». Якщо в будинку 100 квартир, а на збори прийшли 30 власників і всі проголосували «за» — рішення не прийняте.
Друга особливість: голоси не однакові. Кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до частки площі його квартири або нежитлового приміщення в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Власник двокімнатної важить більше за власника однокімнатної.
Якщо одна особа є власником квартир та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку, то кожен співвласник має один голос незалежно від площі. Це захист від ситуації, коли забудовник або великий власник сам собі ухвалює будь-яке рішення.
Окремо рахується лише одне питання: голова зборів обирається більшістю голосів присутніх, і там кожен присутній має один голос незалежно від площі.
Як створити ОСББ: порядок і строки
Для новобудов є окрема умова: установчі збори можна проводити лише після державної реєстрації права власності на квартири та нежитлові приміщення, загальна площа яких становить більше половини загальної площі всіх приміщень будинку.
Документи на будинок: 30 днів на передачу
Після реєстрації ОСББ має отримати технічну документацію на будинок. Закон покладає це на замовника будівництва, колишнього балансоутримувача або на того, хто управляв будинком до створення ОСББ: протягом 30 календарних днів з дня направлення об’єднанням відповідного звернення вони мають передати комплект проектної документації на будівництво та іншу технічну документацію на будинок.
Строк рахується не з дня реєстрації, а з дня вашого звернення — тож звернення треба написати й відправити, а не чекати.
Хто в ОСББ що вирішує
Органами управління є загальні збори об’єднання, правління та ревізійна комісія. Вищий орган — загальні збори, які скликаються не рідше одного разу на рік. Ініціатором загальних зборів може бути правління або ініціативна група не менш як з трьох власників.
| Питання | Хто вирішує |
|---|---|
| Статут і зміни до нього | виключно загальні збори |
| Обрання членів правління | виключно загальні збори |
| Використання спільного майна | виключно загальні збори |
| Кошторис, баланс і річний звіт | виключно загальні збори |
| Розміри внесків і платежів | виключно загальні збори |
| Передача управління управителю | рішення загальних зборів, далі договір з управителем |
Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, обов’язкове для всіх співвласників — зокрема й для тих, хто голосував проти або не голосував узагалі. Але його можна оскаржити в судовому порядку.
І ще одне право, яким рідко користуються: співвласники можуть знайомитися з рішеннями та протоколами загальних зборів, із затвердженими ними документами і робити з них копії.
Що зобов’язаний співвласник
- своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі;
- виконувати рішення статутних органів, прийняті в межах їхніх повноважень;
- брати участь у проведенні реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень;
- не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників;
- відшкодовувати збитки, заподіяні майну інших співвласників;
- дотримуватися чистоти в місцях загального користування та тиші згідно з вимогами законодавства.
Що буде за несплату: у разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та ремонт спільного майна об’єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду.
Що змінилося у 2026 році
Чинна редакція Закону про ОСББ діє з 15 квітня 2026 року. Зміни вніс Закон від 25.03.2026 № 4825-IX — «Про особливості нарахування плати за житлово-комунальні послуги та інших платежів… у зв’язку з пошкодженням або знищенням об’єктів нерухомого майна». Він діє на час воєнного стану і ще два роки після його припинення.
Для ОСББ у ньому є конкретна норма. Повідомлення про результати обстеження пошкодженого або знищеного будинку орган місцевої влади чи військова адміністрація надсилає не пізніше 30 робочих днів з дати пошкодження, і серед адресатів прямо названо об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Саме це повідомлення є підставою припинити нарахування плати за житлово-комунальні послуги у разі знищення об’єкта нерухомого майна. Тобто не заява мешканця, а документ за результатами обстеження.
А от нарахування плати за житлову послугу призупиняється або перераховується за рішенням зборів співвласників — тут знову доведеться збирати голоси.
Питання та відповіді
Скільки голосів потрібно, щоб створити ОСББ?
Більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників будинку. Рахують не від присутніх на зборах, а від усього будинку. Голоси пропорційні площі квартир і нежитлових приміщень, крім випадку, коли одна особа володіє більш як 50 відсотками площі — тоді кожен співвласник має один голос.
Що робити, якщо на зборах не набрали голосів?
Провести письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. На це є не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення зборів. Якщо за цей строк потрібної кількості голосів «за» не набрано, рішення вважається неприйнятим.
Чи може в будинку бути два ОСББ?
Ні. В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об’єднання. Натомість кілька будинків, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням чи інженерною інфраструктурою, можуть створити одне спільне ОСББ.
Чи відповідає ОСББ за борги сусіда?
Ні. Закон прямо встановлює, що об’єднання не несе відповідальності за зобов’язаннями співвласників. ОСББ відповідає за власними зобов’язаннями своїми коштами й майном і виступає позивачем та відповідачем у суді від свого імені.
Хто встановлює розмір внеску на утримання будинку?
Загальні збори: визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників належить до їхньої виключної компетенції. Ані правління, ані голова самостійно тариф не встановлюють.
Що буде, якщо не платити внески ОСББ?
У разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення ремонтів спільного майна об’єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду. Рішення загальних зборів обов’язкове для всіх співвласників, зокрема й для тих, хто голосував проти.
Коли ОСББ вважається створеним?
З дня державної реєстрації як юридичної особи, а не з дня установчих зборів. Реєстрація проводиться в порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб.
Джерела
- Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-III, чинний у редакції від 15.04.2026 — статті 4, 6, 10, 13, 15.
- Закон України від 25.03.2026 № 4825-IX «Про особливості нарахування плати за житлово-комунальні послуги та інших платежів, передбачених законодавством, у зв’язку з пошкодженням або знищенням об’єктів нерухомого майна».
- Київенерго — хто тепер відповідає за тепло і світло в будинку.
- Київводоканал — показання, оплата і сервісні центри.
- Довідки через Дію — витяг з ЄДР та інші документи онлайн.
